아파트는 재건축이 대표적인 개발 방식이지만, 리모델링이라는 방법도 있습니다.
소규모 개발 방식인 모아타운 등이 서울시에서 진행되고 있지만, 과거 나홀로 아파트들의 재개발 재건축 외의 선택은 리모델링이었습니다.
리모델링이란, 건축물의 뼈대인 기둥, 보, 내력벽 등은 살리고 내외부 구조와 형태를 변경하는 것을 말합니다.
리모델링의 종류
리모델링의 종류를 통해 조금 더 자세히 알아보겠습니다.
맞춤형 리모델링
가장 기본적인 형태인 맞춤형 리모델링은 큰 구조는 건드리지 않은 상태에서 비교적 단순하게 공사하는 방식입니다.
배관, 보일러, 조명기구, 욕조, 변기, 창호, 세면대, 욕실타일, 바닥재, 벽지, 실내 인테리어 등을 변경합니다.
바닥면적 리모델링
맞춤형 리모델링이 기존 건물에 그대로 짓는 것이라면 바닥면적 리모델링은 용적률 등을 변경하는 방식입니다.
축소보다는 바닥면적을 확장하는 경우가 대부분이기 때문에, 안전 부분에 신경을 써야 합니다.
이 부분 인허가 절차를 더 꼼꼼하게 거쳐야 합니다.
수직증축 리모델링
바닥면적을 넓히는 방식이 있다면, 층수를 높이는 수직증축 리모델링도 있습니다.
이 역시 구조의 안정성을 고려하여 기초의 보강과 증설이 필요하고 그에 따라 인허가를 받습니다.
지하주차장 리모델링
본 아파트 건물의 리모델링도 중요하지만, 구축 아파트에서 주차는 정말 불편한 것 중 하나입니다.
대부분 구축 아파트들은 지상주차가 대부분이므로, 지하주차장을 만드는 리모델링을 선택하기도 합니다.
리모델링의 장점
오래된 아파트의 용적률을 높이고 지하주차장을 만드는 리모델링을 선택할 정도로 시간과 비용을 들여 공사를 할 바엔 그냥 다 철거하고 재건축하는 것이 낫다고 생각하는 분들이 많으실 겁니다.
저도 그렇게 생각합니다.
그런데 재건축의 경우 연식이 30년이 넘어야 비로소 사업 검토를 해볼 수 있습니다. 최근 재건축 패스트트랙 안이 나오고 있지만, 연식 자체를 당길 수는 없습니다.
그런데 리모델링의 경우 15년이면 진행이 가능합니다. 단, 안전진단을 받아 A, B 등급이어야 합니다.
또 이런 측면이 있죠.
아파트 재건축의 경우 용적률을 초과하여 건축하게 될 경우 토지나 임대주택을 무상 증여해야 합니다.
하지만 리모델링은 전용면적 증가 한도(30~40%) 내에서 용적률이 증가해도 증여 의무가 없습니다.
또 기본 뼈대를 남겨놓고 재활용하기 때문에, 공사비와 기간 측면에서 유리하다는 것이 리모델링의 장점입니다.
그리고 리모델링을 한 후 차후 또다시 건축물이 노후되고, D등급 이하를 받으면 재건축도 가능합니다.
한 번에 재건축으로 가는 것이 좋습니다만, 적은 비용과 짧은 기간 소요로 규제를 피하고 건물의 가치를 높이는 목적으로 리모델링도 좋은 투자가 될 수 있습니다.
아파트 개발은 많은 사람들이 의견을 모아 진행하는 사업입니다.
리모델링도 재건축도 개발 추진에는 많은 어려움이 생깁니다. 하지만 어떤 상황에서도 사업성이 좋다면 어떻게든 추진이 됩니다.
사업성이 좋다는 것은 입지가 좋다는 것이므로, 아파트의 내외관 컨디션보다도 교통, 학군, 상권 등 종합적인 입지를 따져 투자 및 거주할 아파트를 고르는 것이 가장 중요하다고 봅니다. :)
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