사진 설명을 입력하세요.
최근 북아현 뉴타운의 대장이라 불리는 2구역 재개발 사업 진행과 관련한 이슈가 부동산 시장에 핫합니다.
북아현 뉴타운, 북아현2구역
서울 서대문구의 북아현 뉴타운은 북아현1-1/ 1-2/ 1-3구역과 북아현2구역, 북아현3구역으로 구성되어 있는데, 서울 한복판 아주 좋은 입지에 위치해 있어, 시세 차익에 대한 기대가 큰 곳입니다.
북아현 뉴타운 정비사업
북아현동은 이대역-아현역 역세권에 연대와 신촌세브란스가 근접해있는 곳입니다. 더할 나위 없는 위치입니다.
서울 서대문구 북아현동
이 북아현 2구역은 처음 2009년 12월에 사업시행인가를 받은 후 지연되다가, 다시 2022년 3월에 사업시행변경인가를 받게 됩니다.
좋은 입지인 만큼 여러 이해관계가 상충되었을 것이고, 10년 이상 지연된 것만 봐도 여러 문제가 있었을 것이라 대략 예상이 됩니다.
어쨌든 이제 조합은 다시 다음 단계인 관리처분인가를 받기 위해 속도를 내는데, 코로나 이후 금리와 공사비가 올라가는 지금의 상황은 재개발 사업에 아주 악재입니다.
출처=투미부동산, 북아현2구역
재개발사업 이익을 위한 조합의 선택
조합은 구청에 관리처분인가를 받기 위해, 먼저 조합원들의 분양신청을 접수합니다.
재개발 절차 중 분양신청접수
그리고 107명의 조합원이 1+1 신청을 하는데, 조합은 재개발 사업의 이윤을 높이기 위해 이 '+1' 물건들에 대해 조정을 하기로 합니다.
재개발은 다양한 넓이의 토지지분을 가진 조합원들을 모아 진행하는 사업이기 때문에 상대적으로 지분이 많은 조합원에게는 입주권을 1개가 아닌 1+1으로 2개를 주는 경우가 생깁니다.
이미 감정평가라는 절차를 거쳤기 때문에 1+1에 대해 조합원 분양을 신청하고 받는 것은 당연한 권리입니다.
그런데 조합은 재량이 있기 때문에, +1에 대해 조합원 분양가가 아닌 '일반 분양가의 90%'를 부담해야 한다는 내용을, 총회를 열어 통과시킵니다.
조합이 재량으로 2주택(1+1) 공급 여부를 결정할 수 있고, 2주택을 공급하기로 결정한 경우에도 추가분양주택의 공급가격을 일반분양가로 정할 수 있다
-서울행정법원 2018.5.25 선고-
조합의 명분은 2018년 유사 판례가 있었다는 것이었습니다. 서울 신길뉴타운과 관련된 내용으로 보입니다.
하지만 해당되는 107명의 조합원들은 애초 감평가보다 추가로 4~5억을 더 내야하는 상황에 반발했습니다.
구청에 민원을 넣었고, 서대문구는 원안대로 조합원가로 분양하라고 회신합니다.
이에 조합은 2024년 1월 29일 아예 '+1주택을 취소한다'는 안건을 총회에 붙이고 조합원 투표를 통해 이를 통과시킵니다.
서대문구는 이미 사전에 '도시정비법 제76조 관리처분계획 수립기준'이라는 명확한 법 조항을 근거로, +1 주택을 취소하지도, 일반 재분양도 하지말라는 입장을 밝혔습니다.
그럼에도 불구하고 조합은 총회를 통해 '조합원의 의견이다'라는 명분으로 107명 사유재산을 침해했습니다.
타 재개발 사업으로의 여파
이렇게되면, 이 일은 북아현 2구역에서 끝날 일이 아닙니다.
만약 이대로 1+1이 취소된 상태로 관리처분이 구청으로부터 인가되고 사업이 완료되면, 다른 재개발 사업에서도 일어날 수 있는 일이 되어버리게 되기 때문입니다.
그렇게 되면, 토지 지분이 많은 단독주택 등은 재개발 사업에 반대할 것이고, 조합은 이를 무리하게 수용하려다 재산 침해를 하게 되며 많은 분쟁을 야기할 수 있습니다.
최근 정부가 안전진단 등의 재개발, 재건축 요건 완화를 하며, 주택 공급에 집중하고 있는데, 자칫 분쟁만 늘 수도 있는 상황이 될 수도 있고요.
재개발은 개인의 자산과 시간을 투자하여 이익을 보는 자유시장경제에 입각한 사업이지, 땅 많은 사람 것을 뺐어서 나눠 갖는 것이 아닙니다. 그건 공산주의죠.
역지사지하셔야 합니다. 나중에 내 일이 될 수도 있다는 걸 염두에 두셔야 합니다.
그 많은 다른 조합원들이 여기에 찬성했다는 걸 생각하면 등골이 오싹합니다. 개인 이기주의가 이토록 무섭다는 것을 다시 한번 깨닫게 됩니다.
늦은 밤이지만 잠이 안 옵니다. ;
※재건축, 재개발 절차 알아보기