예정됐던 스트레스 DSR이 2월 26일부터 적용됩니다.
DSR은 우리말로 총부채원리금상환비율이라고 하는데, 주택담보대출(주담대)를 받을 때 LTV와 DTI와 함께 대출 한도를 결정하는 지표입니다.
DSR은 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않는 한도 내에서 빌려줄 돈을 계산하다 보니, LTV나 DTI보다 상대적으로 더 타이트한 개념이라고 볼 수 있습니다.
그런데 여기에 가산 금리를 추가하는 것이 스트레스(가산) 금리 DSR입니다.
스트레스 금리(Stress Rate)란 현재의 금리에 향후 상승이 예상되는 가능성까지 합한 것입니다.
앞으로 금리가 상승되면 변동금리로 대출을 받은 사람들이 매달 더 많은 돈을 이자로 내야 하므로, 그것까지 감안해서 조금만 빌려줘야겠다는 개념입니다.
따라서 주담대에 있어 LTV > DTI > DSR > 스트레스DSR 이런 구도가 형성됩니다.
시행 초기에는 스트레스 금리(최대3%)의 25%만 적용하고 하반기에는 50%, 내년 2025년에는 100% 반영됩니다.
스트레스(가산)금리와 계산
적용되는 가산 금리의 계산은 대략 이렇습니다.
과거 5년 중 가장 높았던 대출금리에 현재 대출금을 뺀 값
2월 26일부터 적용되는 스트레스 금리는 우선 1.5%로 책정되는데, 이 1.5%가 더해져(가산) 연간 갚아야할 대출 원리금을 계산하게 됩니다. (우선은 시행초기이니 1.5%의 25%인 0.375%만 적용)
변동금리 대출을 받았다면 1.5%를 모두 반영하며, 혼합형은 최대 60%인 0.9%가 적용됩니다.
한마디로 2024년 2월 26일부터는 주택담보대출 한도가 축소됩니다.
따라서 다음 주부터 신규로 주담대를 받거나 다른 은행 대출로 갈아타기 혹은 재약정을 한다면 바로 스트레스 금리가 더해져 이전에 비해 상대적으로 대출을 적게 받게 됩니다.
예를 들어 현재 주담대를 6억 정도 받을 수 있었던 직장인이라면 스트레스 DSR 시행초기 25% 적용을 받아 2~3천만 원의 대출한도가 줄고, 100% 적용되는 내년에는 약 1억 정도가 줄어든다고 보시면 될 것 같습니다.
스트레스 DSR의 취지
여기까지 살펴본 스트레스 DSR을 시행하는 취지는, 변동금리가 영끌러 등의 가계에 부담이 되고 있으니 가능하면 고정금리를 선택하라는 것이라 해석할 수 있습니다.
그런데 스트레스 DSR에서 몇 가지 예외 사항이 이 취지를 헛갈리게 합니다.
먼저 같은 은행에서 금리가 낮은 대출로 갈아타거나 재약정을 하는 경우에는, 올해 말까지는 스트레스 금리가 적용되지 않는다는 것과 또 신생아 특례대출 등 정책금융 상품도 예외라는 것이죠.
변동금리가 높아지며 금리를 낮추기 위해 대환대출서비스도 시행되고 있는데, 이번 스트레스 DSR의 경우 타은행으로 갈아타면 대출 한도가 축소된다는 맹점이 있습니다.
결국 주담대를 많이 받지 말라는 것으로 귀결되는데, 정부는 올초 재건축 안전진단을 조합 설립과 동시 진행할 수 있는 패스트트랙이라든지, 모아타운과 공공 소규모 재개발 주택 공급을 늘리는 정책을 펴고 있는 상황에서, 이 타이밍에 스트레스 DSR은 정책적인 면에서 상충되는 부분이 있어 보입니다.
돈을 빌리지 않고 집을 살 수 있다면 좋겠지만 그게 쉽지 않잖아요. 대부분은 주담대를 통해 집을 삽니다.
현재 전세가가 오르는 추세이고, 올라버린 전세 보증금을 감당하지 못해 반전세나 월세로의 전환도 가속화되고 있어, 차라리 매매를 해야지라는 수요도 늘어날 수 있는 상황이잖아요.
주택 시장의 어느 한곳이 막히지 않고 선순환 될 수 있도록, 정부가 정책 전반에 걸쳐 자유시장경제에 입각한 역할을 해주시길 기대합니다.
스트레스 DSR이 2024년 부동산 시장과 주담대에 미칠 영향
요즘 부동산 업계에 스트레스 DSR이 화제입니다. DSR은 LTV, DTI와 함께 많이 쓰이는 대출 규...
blog.naver.com